世邦魏理仕最新研究报告显示，香港正高速转型为可持续的国际智慧物流枢纽，主要受跨境电商蓬勃发展、高价值货品处理量上升，以及市场对先进增值物流服务的需求推动。为保持竞争力，物流营运商正积极优先选择具备自动化技术、更高楼底、能源效益系统及完善配套设施的高规格物流物业。
世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，跨境电商及电子产品、商品、药物和艺术品等高价值货品的持续增长，将为香港物流业带来重大发展机遇。虽然香港电商渗透率于2025年升至9.4%，但仍远低于全球及内地水平，显示市场仍有庞大的增长空间。随着网购销售持续上升，若以线性增长推算，预计香港本地电商营运商占用的仓库面积将于2035年前增加两倍。然而，随着科技进步提升仓库效率，有关需求或会出现变化。
在此背景下，现代物流地产愈加重视增值服务、自动化及可持续发展。租户对具备先进规格的机构级物流设施需求殷切，以提高营运效率并支援新型物流科技的采用。但香港大部分物流设施均属楼龄偏高、规格落后的旧式建筑，当中多数楼面狭小、楼底偏低。超过一半的全香港专用仓库于在30年前落成，10%楼龄超过40年，抑制现代物流科技的采用与发展。
世邦魏理仕香港工业及物流部执行董事兼主管黎尚文表示，随着物流营运商正加速寻求可支援现代、自动化营运的物业，升级改造的需求正在加速增长。现时租户优先考虑拥有直达车辆通道、更大楼面面积、高楼底及稳定电力供应的建筑，以容纳自动化系统及重型设备。同时，泊车及管理、电动车充电、智能保安等配套设施亦日益重要。许多企业仍于老旧的非仓库式工厦内营运，他估计仅此类租户的升级需求，长远已高达5200万平方呎。
葵青已成为香港最先进的物流区，于2010至2025年间落成了840万平方呎的优质仓库供应，占全香港同期仓库新增供应的六成。新增项目现已占葵青区总楼面面积的34%，大幅提升整体区内物流能力。
凭借优越位置，葵青成为高价值货品物流公司、电商企业及货运代理的首选。2023至2025年间，电子产品企业于区内租用41.57万平方呎，占该类租户全香港租赁量的69%；电商企业则租用约34.78万平方呎，占全香港电商类租赁量的40%。预计于2028年前落成的合共670万平方呎大型物流发展项目，将进一步巩固葵青的领导地位。
同时，北部都会区将为香港物流基建带来“世代一遇”的重大契机。当中规划了最多7400万平方呎的工业及物流楼面面积，预料成为香港未来的主要增长动力，并促进多元类型的现代物流设施发展，以支援棕地搬迁及未来高增值物流需求。
现代物流高度依赖需要较高垂直空间的自动化系统。传统按建筑面积(平方呎)计租已不足以反映实际容量。以立体体积(立方米)计算的“3D租金模式”能更准确衡量存储效益。实际上，具备更高楼底的现代物流设施，即使2D租金较高，其3D单位租金往往更具成本效益。世邦魏理仕预期随着自动化及增值服务加速，3D租金模式将更趋普及。
香港物流业正处于重要转折点。高价值货品、跨境电商及先进物流服务的持续增长正以前所未有的速度推动对现代化设施的需求。葵青将继续在短期内领先，而北部都会区的发展则将为香港物流地产带来长远新动能。
世邦魏理仕建议香港政府在推动物流地产转型方面采取更具弹性、前瞻性的策略，包括将斜道从地价计算中剔除、放宽高楼底空间的“双重计算”规定、于新发展区允许低密度物流项目，以配合全球顶级仓库标准，并于北部都会区采取分阶段发展模式，确保市场稳定，同时支援棕地业户顺利过渡。措施将有助香港巩固其可持续国际智慧物流枢纽的地位，并建立具备科技能力、面向未来的物流生态圈。
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